Le secteur du numérique compte désormais révolutionner le financement immobilier. Les plateformes de crowdfunding dédiées font peu à peu leur nid et se montrent plutôt très alléchantes en affichant un taux de rentabilité d’environ 10% en moyenne, bien plus qu’un livret A par exemple même si ce taux n’est jamais réellement garanti puisqu’il dépend du bon déroulement de l’opération.
Cette forme de financement participatif collecte des fonds destinés à financer des projets de promotion immobilière. Le secteur se fait doucement une place: on compte actuellement 22 plateformes dédiées et 40 millions d’euros collectés en 2015 contre 70 millions en 2016 en France. De surcroit, l’affaire Terlat (une plateforme de crowdfunding en immobilier en redressement judiciaire) a eu un léger impact négatif début 2017 mais les signes de reprise se laissent apercevoir.
Comment ça marche?
Revenons plus en détails sur ce mode de fonctionnement et plus particulièrement sur la plateforme Upstone, la petite dernière en France dont le but est d’accéder à des offres d’investissement en ligne et de chez soi alors qu’en temps normal, ce type d’opportunités est généralement réservé à de riches investisseurs. Le pari des fondateurs d’Upstone est donc le suivant: investir en ligne avec un petit ticket d’entrée puisqu’il est possible d’investir à partir de 100 euros.
Les fondateurs proposent de mettre en relation des promoteurs, à la recherche de fonds et des investisseurs à travers un intermédiaire unique garantissant une meilleure transparence (Upstone se rémunère à travers une commission allant de 5 à 10% des fonds levés).
Quels sont les avantages du crowdfunding?
Le promoteur réduit sa part d’investissement en fonds propres qu’il complète avec la collecte des investisseurs. Il n’immobilise donc pas tout son capital lui laissant ainsi plus d’argent disponible pour se consacrer à un second projet. L’investisseur y gagne aussi puisqu’il investit dans des projets, en général, à court et moyens termes qui sont rentables et où le risque est identifié.
Et la sécurité dans tout ça?
Les équipes d’Upstone vérifient la solidité financière de l’opérateur, l’engagement en fonds propres du promoteur, la cohérence du projet dans son environnement et la viabilité de l’opération. Car une perte en capitaux est toujours possible. La performance à la sortie est liée au bon déroulement de l’opération qui est néanmoins aussi dépendante du promoteur (une défaillance est toujours possible), d’une mauvaise commercialisation ou d’évènements susceptibles de ralentir la construction.
Les investisseurs sont aussi analysés. Ils doivent répondre à beaucoup de questions (régime matrimonial, patrimoine…) avant de voir leur profil validé. Le but n’est pas uniquement de s’inscrire et d’investir, mais de savoir si la personne est apte. Une fois inscrit, l’investisseur aura accès aux différents projets qui en général oscillent entre 18 mois et 8 ans.
Lorsqu’il a choisi son projet, l’investisseur transfère les fonds au porteur du projet. Si toutefois le montant attendu n’est pas atteint pour mener à bien le projet, l’investisseur est intégralement remboursé.
Quelle fiscalité?
Si un tel investissement se montre très avantageux, tel n’est pas le cas de sa fiscalité. Les revenus liés à la détention de titres d’emprunts obligataires sont considérés comme des produits financiers et sont soumis à 15.5% de cotisations sociales et à 24% d’acompte forfaitaire sur l’impôt sur le revenu qui s’ajuste en fonction du taux marginal d’imposition en fin d’année.
